Вход
Результаты вашего поиска

Сделки

Термин «ипотека» стал обычным понятием для каждой среднестатистической российской семьи, которая хочет жить в собственном доме или квартире. Только вот стремясь улучшить свои условия проживания, многие упускают из виду юридический аспект сделки. Не прочитав вовремя ипотечный договор, через время всплывает множество неприятных нюансов, о которых люди даже не догадывались.

В чем же заключается суть ипотечного договора? Это – соглашение, которое регламентирует взаимоотношения залогодержателя и залогодателя. Предметом соглашения выступает, как правило, жилой дом или квартира в многоэтажном доме. Это и есть залог, т.е. обеспечение кредитной задолженности.

Ипотечный договор – двусторонний. Первая сторона – банк, который выдал необходимую ссуду; вторая – заемщик или созаемщик. Каждый участник ипотечной сделки должен отвечать необходимым требованиям по правоспособности, дееспособности. Юридическая организация не должна иметь на момент подписания ипотечного договора действующих ограничений по передаче в залог имущества, не должно существовать никаких арестов на ее движимое и недвижимое имущество.

Требования к ипотечному договору

Юристы подчеркивают, что для того, чтобы договор считался вступившим в силу, между сторонами, которые его подписывают, не должно быть ни единого разногласия. Это касается всех существенных условий подписываемого договорного соглашения. Если имеются спорные пункты, то юридически договор считается недействительным.

Основными требованиями, которые должны обязательно быть прописаны в каждом ипотечном соглашении, считаются следующие:

  • предмет ипотеки (объект залога),

  • четко указанная оценочная стоимость ипотеного объекта,

  • размер кредитного обязательства и сроки его возврата,

  • указание документа, на основании которого определяется собственность, с обязательной регистрацией в госорганах.

Пункт, в котором описывается предмет ипотеки, должен быть максимально полным. В нем обязательно должно присутствовать полное наименование и адрес, по которым четко можно идентифицировать объект.

Эксперты обращают внимание, что если оформляется ипотека на жилой дом, то ее невозможно оформить без соответствующей передачи в ипотеку и того земельного участка, на котором располагается эта недвижимость. Ипотека земельного участка не оформляется отдельным ипотечным договором. Все параметры участка (его кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и их использование) детально прописываются в ипотечном договоре на жилой дом.

Жилая собственность, которая не оформлена как частная собственность, не может передаваться в ипотеку. Это касается и служебной жилплощади.

Квартира, входящая в состав многоквартирной жилой застройки, и являющаяся общей долевой собственностью с другими лицами, считается переданной в ипотеку и как жилое помещение, и как доля общей собственности жильцов дома.

Договор ипотеки может распространяться и на незаконченное строительство. Тогда обеспечением будут выступать имущественные права на объект постройки. К ним могут добавляться и материалы, предназначенные для строительства квартиры. Даже в случае отсутствия пока квартиры как объекта, ее денежная оценка все равно прописывается в ипотечном договоре. Эта стоимость либо предварительно согласована между сторонами, либо заказана у оценочной компании. Очень часто банки сотрудничают с крупными риэлторами, которые имеют лицензии на проведение оценочной стоимости строящегося объекта.

Сумма кредитного обязательства обязательно прописывается в ипотечном договоре, также указывается дата его выдачи и сроки погашения задолженности. Если сумма может меняться со временем, то соответствующий порядок тоже прописывается отдельными пунктами. Эксперты настаивают на указании графика проплат, если последний подразумевает выплату определенными частями. Обязательно вносится пункт о наличии закладной (когда такой документ имеется в наличии).

Порядок заключения договора ипотеки прописан в статье 10 ФЗ «Об ипотеке» и в статье 339 ГК РФ. В них говорится о том, что такой договор, заключенный между сторонами обязательно в письменном виде, должен быть заверен нотариусом. Если нотариального удостоверения не произошло, и запись о сделке отсутствует в поземельной книге, то ипотека может быть признана недействительной, поскольку ипотечные обязательства вступают в силу только после соответствующей регистрации.

В свою очередь статья 55 Закона «О нотариате» гласит, что удостоверение ипотечного договора возможно только в том случае, когда владелец предоставляет документы на право собственности.

Договора печатаются в двух экземплярах. Один оригинал остается в нотариальном деле, а сторонам нотариус выдает требуемое количество заверенных ним копий. На каждом таком договоре стоит отметка «копия».

Если ипотечное соглашение было заключено устно, без привлечения нотариуса и без проведения должной регистрации, оно считается недействительным.

Обязанности и права участников ипотечной сделки

Залогодатель не позже даты подписания ипотечного договора обязан предоставить залогодержателю всю известную ему информацию о возможных правах на недвижимость третьих лиц. Такими правами могут быть пожизненное пользование, передача в залог, сервитут и другие. Если этого не произошло, залогодержатель имеет право в любое время потребовать досрочной выплаты кредитного обязательства, где залогом выступает данная недвижимость, или внести новые условия в ипотечный договор.

Ипотека имеет одну специфическую особенность, которая отличает этот вид сделок с недвижимостью от большинства других. Имущество, которое оформлено в ипотеку, всегда находится в пользовании залогодателя. За ним остается и право собственности, и право пользования как самим объектом, так и всеми благами, возникающими в ходе его эксплуатации. Ипотечное соглашение не требует внесения пунктов, в которых ограничивается право залогодателя каким-либо способом ограничивать пользование объектом, вплоть до включения его в завещание. Если такие пункты присутствуют, то договор можно считать ничтожным.

Залогодатель имеет право даже продать, подарить или обменять объект ипотеки. Но только после письменного разрешения залогодержателя. То же самое касается передачи в аренду, хозяйственное ведение или другое безвозмездное пользование третьим лицам.

Передаваться объект может на срок, который меньше или равен сроку ипотечного обязательства.

Дарение недвижимости заключается в его безвозмездной передаче третьему лицу. Также это может быть намерение сделать это в будущем. Процесс дарения не подразумевает от второй стороны никакого материального возмещения. То есть тот, кто получает «подарок» не должен дарителю ни денег, ни каких-либо благ, ни услуг. Если что-либо из этого в договоре дарения все же присутствует, то такая сделка считается притворной, где стороны просто решили оформить куплю-продажу с помощью договора дарения. По закону подписанный договор является недействительным, а сделка признается ничтожной.

Чтобы не возникло такой ситуации, следует точно знать, в каких случаях договор даренияоформлять нельзя. Итак, не оформляют дарение:

  • когда от имени малолетних детей и недееспособных граждан выступают их законные представители,

  • граждане, находящиеся на лечении, своим лечащим врачам или медперсоналу недвижимость. То же самое касается и родственников больных;

  • госслужащим (в связи с их должностями),

  • когда возникают взаимоотношения между коммерческими структурами и организациями.

Все остальные случаи вполне подходят для договоров дарения. Дарить можно любую недвижимость (начиная от одной комнаты и заканчивая жилыми домами), на которую оформлены документы, удостоверяющие собственность.

Но законом предусмотрено несколько случаев, когда дарение возможно отменить. Это может сделать сам даритель, когда на его жизнь было совершено покушение, или на жизнь его близких, виной чему послужил договор. То же самое относится и к телесным повреждениям. По факту отмены должен быть осуществлен возврат собственности. Не стоить путать этот процесс с возвратом денежной стоимости, эквивалентной подаренному объекту. Поскольку последнее не подпадает под значение безвозмездной передачи.

Документы, которые необходимо предоставить для оформления дарения, следующие:

  • документ, подтверждающий право собственности на объект дарения,

  • согласие второго супруга (требуется в случае, если объект дарения был получен в ходе совместного проживания, и является совместно нажитым имуществом супругов),

  • подписанный дарителем договор дарения , причем заверять его у нотариуса не нужно. Он предоставляется только для госрегистрации,

  • паспорта всех участников (сторон) соглашения, или другие документы по требованию,

  • если дарится часть коммунальной квартиры, то поскольку права на ее покупку соседи не имеют, то их согласие на дарение не требуется.

Согласно ГК РФ (статья 288) каждый владелец жилья имеет право сдать имеющуюся у него собственность для проживания как частным лицам, так и юридическим организациям. Но на практике нередко можно встретить случаи сдачи жил площадей для ведения бизнеса, что законодательно запрещено.

Оформлять сдачу жилья можно по договору найма или по договору аренды. Различие в этих двух юридических понятиях составляет только субъект, который пользуется помещением (организация или физическое лицо). Практика немного исказила юридическое значение, поэтому под арендой сегодня подразумевают найм комнаты/квартиры на срок от одного до двенадцати месяцев (т.е. краткосрочный найм). Собственником недвижимости в случае аренды или найма может быть только частное лицо.

Договорные отношения между сторонами должны происходить с обязательным соблюдением всех статей ЖК и ГК РФ. Причем стороной договора не может быть государственный орган или муниципальное учреждение.

Стороны сделки попадают под две категории: арендаторы и арендодатели (наниматели и наймодатели). Первые – это те, кто арендует или снимает жилье, а вторые, соответственно, — те, кто предоставляет свою собственность. Обязательным условием проведения каждой сделки аренды/найма является подписанный сторонами договор найма комнаты или квартиры . Обязательным приложением к соглашению есть опись всего имущества, которое вместе с недвижимостью передается арендатору или нанимателю во временное пользование.

Важный нюанс. Никакие устные соглашения или договоренности не смогут заменить подписанный договор. Об этом должны знать и помнить обе стороны сделки.

Как только решение продать квартиру принято, необходимо обращаться в агентство недвижимости . После чего запускается следующая схема продажи, где основными являются такие этапы:

Действия продавца:

  • собрать полный пакет документации на объект недвижимости, удостоверяющий право собственности,

  • подписать договорное соглашение с риэлтором определенного образца на полный комплекс услуг по продаже,

  • если есть необходимость оформить на менеджера агентства доверенность, по которой он сможет провести сбор необходимой для продажи документации . Этот шаг позволяет не тратить свое время на очереди в различных госучреждениях, поскольку требуемый список различных справок и свидетельств совсем не маленький,

  • передаете в агентство ключи от дома/квартиры/комнаты, чтобы потенциальные покупатели имели возможность осмотреть объект, выставленный на продажу, в любое удобное для них время,

  • подписать все документы и оформить сделку.

Действия риэлтора:

  • проведение полных и исчерпывающих консультаций по любому юридическому аспекту сделки,

  • размещение информации о продаваемом объекте в печатных изданиях региона, на интернет порталах и других информационных ресурсах,

  • проведение всех встреч и переговоров с потенциальными клиентами, организация показов квартиры/дома/комнаты, назначение и координация проведения сделки по продажи недвижимости,

  • совершение заключительной части процедуры продажи, оформление соответствующих договоров и принятие заранее оговоренной оплаты за оказанные услуги посредника,

  • агентство проводит подготовку документации в очень короткие сроки, а также подготовку договора купли-продажи

  • уведомляет о месте и времени проведения сделки все стороны, предварительно согласовав все аспекты,

  • отвечает за взаиморасчет между продавцами и покупателями,

  • агентство проводит госрегистрацию договоров.

Альтернативных сделок на рынке недвижимости большая часть. Они представляют собой следующую схему: продавая имеющееся жилье, собственники за определенную доплату покупают жилплощадь, которая больше соответствует необходимым параметрам. Так, решая свои семейные вопросы, осуществляется почти альтернативный обмен одной недвижимости на другую. Сделок, которые не попадают под это понятие, всего около 25%. Они относятся к «простым» и не привязаны к покупке следующей недвижимости.

Продавец недвижимости параллельно выступает покупателем другого объекта. Поэтому агентство недвижимости занимается, по сути, проведением двух сделок и формирует два пакета документов. Сложность альтернативного обмена заключается в очень ограниченном временном промежутке между сделками продажи и последующей покупки .

Особенно если среди покупателей присутствуют малолетние дети, которым необходимо практически одновременно приобрести жилье, параметры которого не хуже, чем у предыдущей жилплощади. За этим следит региональный опекунский совет.

Обратившись в агентство недвижимости, клиент заключает с ним договор о сотрудничестве . Далее уже агентство занимается поиском покупателя и документальным оформлением сделки. В договоре обязательно указывается, что сделка относится к категории альтернативного обмена. То есть продажа может осуществляться исключительно при одновременной покупке аналогичного объекта, поиском которого тоже занимается риэлтор.

Оформление происходит в один день, и имеется еще одна техническая сложность в оформлении, обойти которую без агентства недвижимости иногда бывает достаточно сложно. Цепочка сделки такая: «верхний» покупатель – альтернативщик – «нижний» покупатель. «Живыми» деньгами первого, как правило, идет расчет с последним участником. А, если в сделке участвует еще и банк, то среднее звено (альтернативщик) может даже не прикоснуться к деньгам, а просто получить расписку от первого «верхнего» покупателя и оформить ее «нижнему».

Check the settings