Вход
Результаты вашего поиска

Договоры

Договор дарения юридически считается безвозмездным. Согласно его условий, даритель в обмен на подаренную жилплощадь не получает взамен ни материальных благ, ни услуг.

Договор дарения подразумевает передачу недвижимости другому лицу без какой-либо компенсации со стороны последнего. Также дарение может выражаться в намерении сделать подарок в будущем или в освобождении от обязательств перед собой или третьими лицами. Если взамен идет получение чего-либо, договор не может признаваться дарением.

Довольно часто, сделки, формально оформленные как договора дарения, в реальности таковыми не признаются.

У договора дарения имеются два подписанта. Сторона первая – даритель, сторона вторая – одариваемый. Как дарителем, так и одариваемым могут выступать несколько частных лиц. Такая ситуация происходит в том случае, если, например, квартира имеет несколько собственников.

Дарение недвижимости оформляется письменным договором, который по закону не требует присутствия нотариуса. Но, если стороны изъявляют такое желание, то можно заверить документ нотариально.

А вот что необходимо сделать обязательно, так это зарегистрировать договор дарения недвижимости в госреестре, потому что его юридическая сила наступает только с момента такой регистрации. Также параллельно необходимо узаконить переход права собственности. Эти два действия можно делать как одновременно, так и через определенное время, но те, кто столкнулся со вторым вариантом, отмечают, что совершить все манипуляции позже гораздо сложнее и времени уходит намного больше, чем, если делать это сразу.

Что касается пункта в договоре дарения, о том, что право собственности перейдет к одариваемому после смерти дарителя, то такой договор является ничтожным, поскольку здесь в силу вступит другой правовой аспект – наследование.

Существует несколько ситуаций, в которых дарение недвижимости запрещено по закону. Или ограничено. Одним из таких случаев считается оформление договора дарения от имени недееспособного человека или ребенка. Ограничения накладываются на дарение того имущества, которым владеют несколько человек. Тогда, чтобы совершить сделку, необходимо письменное согласие каждого совладельца.

Спустя время даритель может приостановить действие договора, расторгнув или отменив его действие. Отказ оформить можно только в том случае, когда госрегистрация уже пройдена, а переход права собственности еще нет.

Еще одним случаем для отказа считается ситуация, когда обстоятельства жизни дарителя изменились настолько сильно, что привели к серьезному ухудшению уровня его жизни. Это может касаться и здоровья, и тех случаев, когда неправомерные действия одариваемого привели к возникновению опасных для жизни (здоровья) дарителя и его семьи условий.

Если имело место убийство, то наследники дарителя имеют право подать иск в суд для признания договора дарения недействительным (отмененным).

Одаряемый имеет право не принять подарок или отказаться от него. Это можно сделать до того момента, пока не был совершен этап передачи. Когда госрегистрация уже прошла, то отказ тоже следует отдавать на регистрацию в соответствующий орган.

Составляя договор дарения, необходимо самым тщательным образом подойти к идентификации сторон. Указывать необходимо максимум информации как о дарителе, так и об одариваемом. Обязательно должны присутствовать полные ФИО, адрес проживания (прописки), данные паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность), включая серию, номер, когда и каким органом выдан документ.

Если дарение происходит по доверенности, то в договоре следует обязательно указать все параметры этого документа: номер доверенности в реестре, дату ее выдачи и кем был оформлен документ.

Объект дарения (недвижимость) тоже должен быть прописан максимально полно, все имеющиеся в наличии характеристики должны быть указаны в договоре. Это – общая (жилая) площадь, месторасположение (адрес), этаж, количество комнат, инвентарный номер (для земельного участка – кадастровый). Отдельным пунктом указывается документ, на основании которого недвижимость является собственностью дарителя, с указанием его госрегистрации.

Нюансы налогообложения.

По ст. 217 НК РФ освобождаются от уплаты налогов стороны в том случае, если они являются одной семьей (близкими родственниками). Т.е. не будут платить налоги те участники дарения, которые выступают друг другу родителями, супругами, детьми (усыновленными в том числе), дедушками, бабушками, внуками, братьями и сестрами.

Статья 583 ГК РФ дает следующее определение для понятия «рента». Договорные отношения, заключенные между плательщиком и получателем ренты, заключаются в определенной оплате (ренте), которую последний выплачивает либо деньгами, либо другим оговоренным способом.

Популярность ренты в нашей стране объясняется довольно просто: пожилые люди, не расставаясь со своей собственностью, получают дополнительный доход.

Каждый вид договора ренты четко описан в законодательстве. Всего их в ГК есть два:

  • соглашение пожизненной ренты,
  • соглашение постоянной ренты.

Соглашение пожизненной ренты подразумевает, что содержание человека будет происходить до самой его смерти, поэтому объектом ренты выступает только недвижимость.

Особенности сделки для продавца

  1. Как сам продавец, так и члены его семейства могут на законном основании проживать в квартире, комнате или доме до своей смерти,
  2. У продавца появляется регулярный и стабильный доход (рентные платежи),
  3. Также в договоре ренты можно указать определенные услуги, которые плательщик обязан будет выполнять пожизненно,
  4. В случае, когда плательщик оказался недобросовестным, и всеми силами старается не выполнять условия договора ренты, расторжение договора возможно только через суд,
  5. Существует риск, что плательщик всеми силами будет ускорять смерть продавца, чтобы избавить себя от ренты и получить полное право распоряжаться собственностью.

Особенности сделки для покупателя

  1. Стоимость квартиры составляет «копейки», поскольку рентные выплаты и содержание продавца не идет ни в какое сравнение с рыночной стоимостью недвижимости,
  2. Дату новоселья в новоприобретенной квартире не знает никто, ни продавец, ни покупатель,
  3. Рентополучатель имеет право, как только ему покажется, что плательщик плохо и некачественно относится к своим обязанностям, подать в суд иск и расторгнуть договор ренты.

Ипотечный договор оформляется в случае предоставления в залог под определенные кредитные обязательства объекта недвижимости. Таким объектом может выступать квартира или жилой дом. Иногда заключение ипотечного договора не требуется, если такие обязательства возникают законодательно.

В договоре присутствуют две стороны. Первая – банк, который выдал ссуду (залогодержатель), вторая – заемщик или созаемщик (залогодатель). Оба подписанта должны соответствовать всем нормам законодательства. Так, заемщику — физическому лицу не должно быть меньше 18 лет, он должен быть дее- и правоспособным; а юридическое лицо не может иметь на момент подписания договора ипотеки никаких ограничений или арестов на имущество.

В ипотечном договоре обязательно должны быть указаны следующие параметры и характеристики как кредитного обязательства, так и объекта залога:

  • детально описан предмет ипотеки,
  • цифрами и прописью обозначена оценочная стоимость предмета ипотеки,
  • обозначены основные параметры кредитного обязательства (его сущность, сумма, сроки погашения),
  • указан документ, на основании которого право собственности принадлежит залогодателю,
  • указан госорган, который провел регистрацию права собственности согласно указанному документу.

Что касается недвижимости, которая является обеспечением (залогом) выплаты кредитного обязательства, то она должна быть описана в ипотечном договоре как можно детальнее. Должны быть следующие параметры:

    • полное наименование (вид недвижимости),
    • адрес (местонахождение),
    • жилая площадь,
    • общая площадь,
    • количество комнат (этаж).

Если в ипотеку передается дом, то в этом же договоре должен передаваться в залог и соответствующий ему земельный участок. Дом без земельного участка быть переданным в ипотеку не может. Для характеристики земельного участка в договоре должны быть обязательно прописаны следующие параметры:

      • адрес (месторасположение),
      • площадь,
      • номер согласно земельному кадастру,
      • категория земель,
      • вид использования земельного участка.

Любая недвижимость, которая не является частной собственностью, не может быть оформлена в ипотеку. Такими объектами являются объекты муниципальной и государственной собственности, служебные помещения.

Коммунальная собственность тоже имеет при оформлении договора ипотеки свои особенности. Так, вместе с жилым помещением в договоре прописывается и доля той части, которая ему соответствует в общей собственности на дом.

В случае оформления ипотечного договора на незавершенное строительство, предметом ипотеки выступают имущественные права на объект строительства, которые могут быть дополнены оборудованием и материалами, которые используются для постройки объекта.

Одним из пунктов ипотечного договора выступает оценочная стоимость предмета ипотеки. Она прописывается в денежном эквиваленте, и предварительно согласовывается между всеми подписантами. Земельный участок оценивается по своей нормативной цене или по рыночной.

Довольно часто в договоре ипотеке могут присутствовать оценочные стоимости по нескольким источникам оценки. Это может быть оценка БТИ (балансовая) и оценка рыночной стоимости, осуществленная оценочной компанией. Из нескольких величин выбирается та, которая наиболее точно соответствует рыночным реалиям, в противном случае договор может быть признан ничтожным.

В обязательном порядке в ипотечном договоре указываются параметры кредитного обязательства, из-за которого и возникла ипотека. Основные пункты должны указывать на следующие параметры:

      • четкое определение сторон: кто – заемщик, а кто – кредитор,
      • полную сумму кредита (размер обязательства),
      • процентную ставку,
      • график погашения,
      • порядок погашения,
      • дату окончания кредитного договора.

Важно. Если есть разногласия хотя бы по одному пункту договора ипотеки, договор не может быть признан заключенным. И такими же считаются все сделки, которые состоялись после.

В случае, когда залогодержатель имеет закладную, это обязательно приписывается в ипотечном договоре. В противном случае зарегистрировать такой договор будет невозможно.

Какие права и какие обязанности имеет каждый подписант?

Заемщик (залогодатель) может продолжать жить в той квартире или том доме, который есть предметом ипотеки. Также нет никаких ограничений по поводу прописки членов его семьи или родственников.

После получения письменного разрешения от кредитора, собственник может провести перепланировку недвижимости или сдать ее в аренду. Главное, чтобы при этом не наносился какой-либо вред данной собственности и не уменьшалась ее стоимость. То же самое касается и продажи (только с разрешения банка).

Согласно договору ипотеки банк вправе регулярно проводить проверки наличия и состояния залогового имущества. Если будут выявлены случаи нарушения правил пользования и эксплуатации недвижимости, банк может выставить требование о досрочном возврате кредита. Аналогичное требование возникает и в том случае, когда больше трех раз в год происходит нарушение платежной дисциплины (заемщик не вовремя вносит платежи или вносит, но не в полном размере).

Если требование о досрочном возврате кредита заемщиком игнорируется, финансовое учреждение может начать процедуру взыскания (как через суд, так и во внесудебном порядке). Если состоялось взыскание через суд, то продажа недвижимости будет осуществляться через публичные торги.

Как проходит заключение ипотечного договора и последующая его регистрация?

Оформление ипотечного договора и его регистрация могут проходить только по месту расположения залогового имущества. По закону ипотечный договор можно не удостоверять нотариально, но банки, как правило, настаивают на этом. Как только прошла госрегистрация договора, он вступает в силу.

Пакет документов для госрегистрации следующий:

      • заявление от каждой из сторон,
      • оригинал ипотечного договора (+копия),
      • приложения к ипотечному договору,
      • договор кредитного займа,
      • другие документы, которые потребует регистратор.

Если есть закладная, то она подается с общим перечнем. То же касается и приложений к ней.

Существует срок, в течение которого ипотека должна быть обязательно зарегистрирована в ЕГРП. Он составляет 15 дней, и об этом свидетельствует специальная надпись на ипотечном договоре. Она содержит такие данные:

      • название органа, который провел госрегистрацию,
      • дату госрегисрации,
      • место,
      • порядковый номер в реестре.

Когда и как происходит прекращение действия ипотечного договора?

Прекращается действие договора ипотеки, когда все обязательства по кредитному договору выполнены заемщиком в полном объеме. Чтобы юридически оформить прекращение действия ипотеки, необходимо внесенную в реестр запись о ней погасить. Делается это путем подачи заявления (общего от обеих сторон) о прекращении ипотечного договора. Также этим документом может быть решение суда.

Закладная при погашении записи в госреестре аннулируется и выдается собственнику на его первое требование.

Недвижимость при оформлении договора купли/продажи меняет своего собственника. Согласно договору купли-продажи сторона 2 (покупатель) получает право собственности взамен на уплату определенной денежной суммы. Продавец по договору обязан при получении оговоренной суммы передать недвижимость (а точнее право на ее собственность) покупателю.

Договора купли/продажи имущества – самые распространенные на российском рынке. Все нормы по их заключению можно найти в отдельном параграфе ГК РФ. Специфика недвижимости заключается в том, что невозможно изменить ее месторасположение без потери эксплуатационных характеристик. К недвижимости также всегда относят водные объекты и участки недр, потому как они не могут использоваться без земельных участков.

Подписантами (сторонами) договора купли-продажи могут быть все правовые субъекты. Это и частные лица, и организации, и муниципальные, и государственные структуры. Продавать недвижимость может как ее непосредственный собственник, так и лицо, которое уполномочено законом или самим собственником осуществлять сделки.

Если речь идет о покупке-продаже жилого дома, то в собственности должна находиться и та земля, на которой он непосредственно располагается. Поэтому, покупая здание или дом, новый собственник получает вместе с наземными объектами также и право собственности на участок земли, с правом его использования по целевому назначению.

Существенными пунктами договора считаются те из них, которые описывают недвижимость и определяют ее стоимость. Вторым объектом договора выступают взаимоотношения сторон, которые четко регламентируются статьями данного договора. В документе детально описываются все действия, которые должны совершить стороны, чтобы сделка состоялась. Также указываются те условия, которые должны быть соблюдены во время оплаты, передачи и принятия объекта.

Если в договоре не прописан пункт, где четко обозначена цена недвижимости, договор автоматически признается ничтожным (недействительным). Цена жилого дома или отдельно стоящего здания должна включать в себя и стоимость земли.

Договор купли-продажи единицы жилого фонда, в отличие от других форм недвижимости, вступает в силу после проведения госрегистрции в соответствующем органе (ст. 588 ГК РФ). Право собственности на другие объекты недвижимости переходит сразу после того, как поставлена последняя подпись на документе.

Важно. Как продавец, так и покупатель должны понимать, что только заключенный в письменном виде (и ни в коем случает никаким другим способом) договор купли-продажи может считаться законным. А вот регистрация, как уже упоминалось выше, может и не требоваться. Только жилые помещения в строго обязательном порядке проходят государственную регистрацию. Причем для всех форм недвижимости проходит регистрация не права собственности, а лишь ее переход от одного владельца к другому. Из всего вышеизложенного делаем вывод: недвижимость жилого фонда будет иметь две регистрации. Первая – регистрация правового документа (договора), вторая – регистрация перехода от продавца к покупателю права на собственность.

Чтобы защитить права проживающих в квартире или доме граждан, законодательно были разработаны дополнительные требования, которые являются обязательными к исполнению.

К ним относят обязательное проведение госрегистрации проданных частей квартиры или дома. Если в доме (квартире) после купли/продажи еще будут проживать граждане, которые имеют право пользоваться жилплощадью, то они вносятся в договор определенным пунктом, где также перечисляются все их права относительно данной недвижимости.

Сделки покупки, как и сделки продажи, могут быть настолько растянуты во времени, что без дополнительных договоров, которые будут регулировать взаимоотношения подписантов на каждом из этапов, редко когда удается обойтись. Часто подписывают промежуточные соглашения, такие как, например, передача аванса, чтобы в последующем избежать неприятных для любой из сторон непредвиденных ситуаций, когда покупатель или продавец пытаются изменить договоренные ранее условия сделки.

Риэлторские услуги могут быть отнесены к четырем категориям. В зависимости от того, какие задачи ставятся перед агентством, заключается соответствующий услугам договор с клиентами.

Важно. Первый приход в агентство может не закончиться подписанием какого-либо договора. Также не обязательно передавать менеджеру документы или вносить различные денежные суммы. Возьмите себе за правило всегда предварительно изучать каждый предложенный для подписи документ. Это можно сделать самостоятельно, прочитав шаблон, или показать адвокату или юристу.

Тип договора №1. Договор о возмездном оказании определенных услуг

Такое соглашение подписывается представителем агентства и клиентом в том случае, когда последний заказал услуги консультационного, информационного характера или проведение экспертизы. Действия агентства, которые проводятся в требуемом направлении, имеют определенную стоимость, обозначенную в документе. Заказчик должен будет после их оказания оплатить оговоренную сумму. Юридические лица наравне с гражданами могут выступать заказчиками.

Предпочтительно заключать такое соглашение письменно, с обязательным указанием в пунктах таких данных как размер оплаты и порядок ее осуществления, срок предоставления услуг и другие параметры, которые стороны посчитают существенными.

Чаще всего оплата производится заказчиком самостоятельно, без участия третьей стороны. Но обязательно только после предоставления полного спектра заказанных услуг.

Оплата может не быть произведенной вовсе или частично, если услуги не отвечают заявленным ранее требованиям. Также это условие распространяется на те случаи, когда уровень услуг по вине исполнителя или по форс-мажорным обстоятельствам не устраивает заказчика. Но, в случае, когда услуги не оказаны по вине самого заказчика, он обязан оплатить полную стоимость, прописанную в соглашении.

Если в ситуации не виновата ни одна из сторон, то заказчиком оплачиваются расходы по факту.

Тип договора №2. Договор-поручение

В данном соглашении клиент выступает доверителем, а риэлтерское агентство – поверенным. Доверитель поручает агентству выполнить некие юридические действия, которые описаны в самом соглашении в пункте «предмет договора». Также это могут быть такие услуги как подбор подходящего варианта, работа и переговоры с покупателями/продавцами, составление текстов договорных соглашений (в случае когда шаблонные образцы являются неприемлемыми).

Эта категория договорных соглашений может не быть оформлена документально, а оговорена лишь в устной форме. На руки поверенному выдается нотариальная доверенность на те виды действий, которые он уполномочен совершать от имени доверителя. После оказания услуг сторона 1 (доверитель) выплачивает стороне 2 денежное вознаграждение.

Тип договора №3. Агентский договор

Наиболее часто используемая категория. В этом случае (если имеется доверенность, выписанная на риэлтора) агентство имеет право решать в каждом конкретном случае от чьего имени оно выступает. От этого будут зависеть и последствия. Все действия оплачивает клиент.

Тип договора №4. Договорное соглашение о риэлтерских услугах

Шаблон этого договора в «первоначальном» (законном» виде используется довольно редко. Чаще всего этим договором называют некую смесь из пунктов договоров №1 и №3. На качество составления договора влияет максимально полный перечень обязанностей и прав каждой стороны, включенный в его состав.

В договоре найма(аренды) присутствуют две стороны: одна – наймодатель, является собственником жилья, вторая – наниматель. Договор найма регулирует взаимоотношения этих сторон, где наймодатель предоставляет за четко фиксированную оплату нанимателю жилплощадь, в которой последний может проживать. Такое определение найма дается в ст. 671 ГК РФ.

Существует несколько видов найма, и их разделяют по типу жилищных фондов, к которым они относятся. В договорах социального найма одном из сторон выступает государственная организация или муниципальное объединение, и такие взаимоотношения здесь рассматриваться не будут.

А вот коммерческий найм разберем более детально, поскольку аренда жилого помещения – довольно востребованная услуга на рынке жилья.

По Конституции РФ каждый россиянин имеет право на жилище. И реализовать такое право многие могут лишь арендуя жилье у владельцев недвижимости.

Характеристики договора коммерческого найма такие:

  • возмездность,
  • взаимность,
  • консенсуальность.

Предмет договора – это предоставление в пользование владельцем жилплощади своей собственности нанимателю за четко оговоренную оплату. Объект найма (т.е. жилплощадь) в договоре должен быть обозначен таким образом, чтобы полностью исключить двузначную трактовку. По описанным характеристикам должно быть легко провести полную идентификацию квартиры, дома или комнаты. Все договора коммерческого найма, в которых отсутствуют полные данные, характеризующие объект, автоматически считаются недействительными.

Объект договора коммерческого найма четко прописан в ст. 673 ГК РФ. Им может выступать лишь полностью изолированная жилплощадь (квартира, дом, комната (комнаты)). Причем, что касается комнат, то, если комнаты смежные, то передавать в найм одну без другой нельзя. Аналогичная ситуация с комнатами, которые имеют общий вход.

Квартиры в многоэтажках имеют свои особенности. Согласно договору наниматель пользуется не только квартирой, но и всеми местами общего пользования (лифтом, лестничными площадками и холлами). Так же это относится и к оборудованию всех типов, которые там находятся (мусоропровод, пожарный щит и т.д.).

Стороны договора аренды – собственник (наймодатель) и наниматель. Сдавать в аренду жилье собственник может как лично, так и предоставив соответствующие полномочия третьему лицу. Как и к любому подписанту, к нему предъявляются требования правоспособности и дееспособности.

Важно. Нанимателем по договору аренды может быть только частное лицо. Юридические лица оформляют аренду другими договорами и соглашениями, поскольку договор коммерческого найма предполагает только одну возможность использования жилплощади – проживания в ней. А организации не могут «проживать» в жилом помещении, а могут лишь сдавать его третьи лицам.

Если вместе с нанимателем в квартире (комнате, доме) будет проживать еще кто-то, то этот факт обязательно указывается как один из пунктов договора.

В стандартный шаблон договора коммерческого найма можно вносить дополнительные условия. Ими могут быть:

  • оплата нанимателем всех (или определенных) коммунальных платежей,
  • максимальный срок заключения договора аренды (найма) 5 лет. Если в договоре нет пункта с указанием конкретного срока, то он автоматически считается таковым,
  • обязательно указываются все, кто будут проживать на жилплощади вместе с нанимателем. Если в договоре такие пункты отсутствуют, то последующее их вселение должно проводиться по регламенту, который описывает статья 679 ГК РФ,
  • все ремонтные работы, которые относятся к текущим, должен выполнять наниматель, если другое не было обозначено в договоре,
  • все ремонтные работы капитального характера выполняет наймодатель, если другое не предусмотрено ранее подписанным договором аренды,
  • сумма оплаты (арендные платежи) четко прописываются в договоре,
  • наниматель может составить договор поднайма с третьим лицом, причем срок такого договора не может превышать срок, указанный в договоре аренды,
  • наймодатель дает разрешение на подписание договора поднайма,
  • самостоятельное право пользования на поднанимателя не распространяется: перед наймодателем всю ответственность за сохранность имущества несет наниматель.

Договор аренды (найма) жилого помещения не имеет четко прописанной структуры. Но заключаться он должен в письменной форме, что в дальнейшем поможет урегулировать возникшие несогласия между сторонами. Если договор заключался не в письменной форме, это не лишает стороны возможности предоставлять другие документы, которые могут быть расценены как доказательства правоты одной из сторон. Но на устную договоренность в суде ссылаться будет нельзя.

Check the settings